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武昌凱樂花園:四年間,從上電視挨批的“學渣”成長為“學霸”

發布時間:2021年03月31日10:55 來源:

荊楚網(湖北日報網)訊(記者 王博璨、文放、李欣)春陽漸暖。走進地處武昌區中南路街的凱樂花園,眼前綠意茵茵,多年生的喬木在小區公園內錯落有致。三兩位老人坐在路邊的長椅上聊天,小孩子們則追著玩具車奔跑……這一切,多么愜意、和諧。就在2021年3月,因小區管理能力和服務水平深得居民肯定,凱樂花園小區業委會和物業管理工作,被武昌區政府辦公室通報表揚。

然而,誰能想到,這曾是一個登上武漢電視問政,業主、業委會與物業對簿公堂的問題小區?

綠化整治后的凱樂花園

如今,經過多方努力,凱樂花園已蛻變為基層治理示范小區。物業費收取率從49%提高到94%,小區居民滿意度高達85%,并獲得武漢市園林小區、武昌區優秀業委會等榮譽稱號。

昔日的一枚“學渣”,四年時間逆襲為“學霸”,如此鮮明的對比,不禁讓人好奇,凱樂花園里發生了什么?

亂:小區矛盾重重上了電視

交付于2007年5月的凱樂花園,擁有高層住宅9棟,住戶1506戶,常住人口5000余人。在業委會成立前,小區根據前期物業服務協議,一直由開發商自持物業——武漢凱樂豐垠物業管理有限公司(以下簡稱凱樂豐垠)管理。

2013年4月14日,凱樂花園首屆業委會成立,并于5月在武昌區房管局物業管理科備案。隨后,在沒有召開業主大會的情況下,業委會通過個人推薦,更換過三個主任,且皆主張更換物業公司。

12月,業委會發布滿意度調查。在公布的結果中,業主對于“是否同意原物業公司凱樂豐垠繼續服務”一項,268戶同意,754戶不同意,9戶不做選擇。

來自法院的記錄顯示,2014年7月18日,業委會召開業主大會,選聘新的物業公司并公布投票結果,以票數和面積均過半數,決定聘用武漢美好物業管理有限公司(以下簡稱美好物業)。與此同時,部分支持凱樂豐垠的業主,置疑業委會存在捧高踩低和拉票等不公正行為,將業委會告上法庭。

工人在修補小區路面

2015年1月,武昌區人民法院判決撤銷業委會于此前作出的《選聘物業服務公司表決結果公告》。10月,業委會再度進行物業服務公司的選聘,美好物業得票和面積再次超過半數。

在此期間,一李姓業主因拖欠物業管理費,被凱樂豐垠告上法庭。該業主隨后以凱樂豐垠不開發票、多收水費、因管理不當導致其家中多次失竊等多條主張進行反訴。

眼見業主、業委會、物業公司之間的矛盾日益緊張,負面消息不斷,2015年底,凱樂花園登上第五期武漢電視問政。

時任武漢市民政局局長羅時春在節目中指出:“凱樂花園小區的問題,實際上是業委會不作為、亂作為。街道和社區應該履行管理職能,發動業主聯合,中止業委會的職權,取消它的資格。同時應舉一反三,對業委會人員進行教育和培訓,建立服務制度?!?/p>

2016年4月,小區第一屆業委會屆滿,為這場“你方唱罷我登場”的鬧劇畫上句號。同時,也留下了門禁改造27萬余元、電梯維保費用14萬元——合計41萬的債務,以及消防隱患、電梯維修等亟需解決的公共安全問題。

改:多方聯動共推小區治理

誰來組成新一屆業委會?怎么正確履行業委會職能?如何解決小區公共事務和歷史遺留問題?這些是擺在凱樂花園的業主們面前、需要鑿穿的重重“大山”。

越是關鍵時刻,越需要黨員發揮主心骨作用。

2016年6月,在武昌區組織部門的號召下,社區黨員積極響應,通過業主大會選舉,組成了以黨員干部為主體的第二屆業委會,成員7人,其中黨員4人。武昌區衛健局局長、時任武昌區衛計委主任張國松,當選業委會主任。

新業委會上任后,利用工作之余的時間,迅速對小區展開調查摸底,積極開展工作。

首先解決消防隱患問題。針對小區被武漢市消防部門“掛黃牌”、列為消防重點隱患整改單位的情況,業委會數次召開“多方聯動會議”,邀請區消防大隊、區房管局、區質監局、中南街辦事處、中南派出所、洪山坊社區等職能部門,為小區整改支招。

當年10月,業委會本著“花小錢辦大事”的目標,在9家公開參與投標的施工單位中,現場開標確定施工單位,并將質保期從1年爭取到了3年。

工人疏通下水管道

經過消防整改,凱樂花園成功達標摘牌,設備運轉正常良好,保障了小區業主生命安全。此次整改,共使用公共維修基金209萬元。

接著解決的,是電梯維保問題。2016年11月,第二屆業委會和美好物業,委托武漢市特種設備監督檢驗所對小區20部電梯進行安全評估檢測,得出綜合安全狀況等級四級的結論——即建議電梯立即停用,采取安全措施消除風險后方可使用。

2017年3月,經過9次“三方聯動”會議,凱樂花園正式啟動20部電梯的大修工作,使用公共維修基金59萬元。

業委會還將小區公共收益設立對公賬戶,單獨開戶建賬,并定期進行公示。同時,業委會還爭取到中南街道和洪山坊社區的支持,在小區業委會辦公室安排了一名駐點社工。社工每周一、三、五值班,代表業委會接待業主和對接物業。三年里,社工共接訪57次,其中解決問題54個,結案率達94.4%。

社工李榮清楚地記得,自己接待過一位因為和物業產生糾紛而手指受傷的李姓老人。老人來到業委會辦公室尋求幫助,她在聽取完老人的講述后,將情況反饋給業委會,再一同向物業了解情況。經過溝通協調,最終老人與物業達成和解。

面對記者采訪,李榮認為:“聘請社工接訪,一方面減輕了業委會的工作壓力,另一方面良好地協調了業主與業主、業主與物業之間的關系,發揮了潤滑劑作用?!?/p>

社區、業委會、美好物業舉辦長者生日會

說起小區這些年的變化,業主們紛紛豎起大拇指。對此,第二屆業委會主任張國松接受記者采訪時說,作為一位黨員,在單位要起到模范帶頭作用,在小區治理中也要起到模范帶頭作用,與社區和物業公司一起,發現問題,面對問題,解決問題,最終實現小區善治。這種善治,到頭來會惠及每一位社區居民。

第二屆業委會在三年任期中,主動作為,承擔責任,通過活用社區、物業、業委會“三方聯動機制”,實現了小區治理良性循環。

業委會先后解決小區積壓的消防隱患、電梯安全、活動空間等公共問題,提升了小區業主的幸福感和獲得感,并一舉解決上一屆的債務問題,公共收益結余超過17萬余元。2017年,第二屆業委會獲評“武昌區優秀業委會”。

傳:業委會傳遞紅色接力棒

2020年1月8日,凱樂花園第三屆業委會換屆成立,成員7人。其中在職人員6人,中共黨員4人,第二屆業委會留任3人。武昌區委組織部常務副部長孫婭莉當選主任,省農業事業發展中心干部胡振留任,擔任副主任。

這是一次新老交接的過程,同時也是“紅色接力棒”傳遞的過程。而隨著2020年初新冠疫情突然爆發,危難中更見紅色擔當,夷險處踐行初心使命。

在社區黨委倡導下,業委會以身作則,一方面積極響應黨員干部下沉到社區參與疫情防控工作號召,另一方面作為小區業主的“代言人”, 發動業主組織成立42人的疫情防控志愿者團隊。其中黨員41人,組建成臨時黨支部。

疫情期間檢測往來人員體溫

團隊成員中,年齡最大的近60歲,最小的20歲出頭。他們通過開視頻會議、微信群牽頭連線等方式,多方克服困難,為小區業主購買了9100個口罩等防護物資,并上門分發蔬菜藥品等生活必需品。業委會、美好物業還協助社區,籌集6000多只醫用口罩、600余件防護服、200余件隔離服等防護物資,送到武漢市第五醫院。

志愿團隊一邊協調物業公司落實消殺,保障小區進出大門有效封閉等防控措施到位,一邊開展對小區住戶的拉網式大排查。在業委會的帶領下,“但凡家門口有生活垃圾的,都不放過;但凡水表電表有運轉的,必然留意;白天核查不在,傍晚見到燈光后馬上查漏補缺?!?/p>

經過嚴密排查539戶,2249人,發現咳嗽1人,屬于新冠病毒密切接觸者,志愿團隊迅速上報社區,社區當晚立即安排集中隔離,消除了疫情隱患。

在業委會、業主、物業、社區等多方共同努力下,凱樂花園在2020年3月就成為了無疫情小區。

志愿者團隊清理小區積雪

疫情結束后,工作和生活逐漸恢復常態。業委會在前一屆打下的良好工作基礎之上,將維護電梯安全、小區樓頂補漏、安裝監控設施、增加停車泊位,作為接下來需要解決的突出問題,大力開展工作。

通過多次召開三方聯動會議,會商解決辦法,目前四項問題都已制定好解決方案,正在逐步推進中。

截至2020年12月30日,凱樂花園公共收益結存614295.36元。業委會本著“取之于民,用之于民”的初衷,經業主大會表決同意并公示后,使用公共收益為小區業主發放了千余份價值百元的防疫“新春健康包”,受到廣泛歡迎和好評。

領:紅色引領聚合民心民意

小區環境越變越好,公共收益節節增高,業委會、業主、物業之間矛盾消失,其背后的根本原因是什么?

第三屆業委會主任孫婭莉認為,在小區自治過程中,首先,黨員要沖鋒在前做表率,做紅色引領的旗幟;第二,業委會成員要有一顆公益之心,工作從為公的角度出發;第三,社區治理需要人人積極參與,互相理解,增加互信。

“我非常贊同孫主任的總結。我最深的體會是,基層治理需要有人無私奉獻,沒有私心?!焙裾f,“三年多的時間里,我們沒有使用公共收益吃一頓飯,抽一包煙,喝一瓶水,沒有發一分錢,無私奉獻、竭我所能。業委會開支辦公費用僅用3500多元?!?/p>

“沒有私心,無私奉獻,是黨員的優勢,也是黨員參與組建紅色業委會的優勢;群眾的眼睛是雪亮的,黨員做的事,他們看在眼里,記在心里,打內心深處信服,減少了很多扯皮的事情?!焙樯椒簧鐓^黨委書記文小娟對此表示高度認同。

美好物業凱樂花園項目總經理萬晶晶,在多個小區做過物業管理工作,“從我的親身經歷看,有黨員的業委會,跟沒有黨員的業委會,確實不一樣?!泵鎸τ浾卟稍L,萬晶晶有感而發。

三方聯合舉辦學雷鋒志愿服務活動

2020年8月,在社區黨委的領導下,凱樂花園作為試點,以深化“雙報到、雙報告”制度為抓手,成立了凱樂花園小區綜合黨委,下設五個功能型黨支部,根據居民需求,成立了“樂幫、樂治、樂藝、樂建、樂安”“五樂”志愿服務隊。

社區黨員根據各自特長加入相應的隊伍中,組建志愿服務團隊,定期為小區的居民提供治安、文體、治理、環保、助殘五個方面的服務,以此發揮小區在職黨員優勢特長,積極參與社區治理,辦好辦實身邊每一件民生實事。

時任武昌區委書記劉潔,對凱樂花園的做法給予了高度評價,并希望將這些好的做法、好的機制相互借鑒,推陳出新,科學總結,形成中南樣板、“武昌模式”。

黨建引領下,凱樂花園的另一架“馬車”是充分使用三方聯動制度。

武漢市社科院研究員黃紅云表示:“三方聯動機制中,三方是合作伙伴關系,社區居委會是倡導者、推進者,推進業委會成立;物業公司是市場主體,按企業、市場規則行事;業委會是自治組織,業委會主任代表業主監督物業,督促物業服務。三方聯合起來,共同滿足業主的訴求?!?/p>

如今,凱樂花園第三屆業委會根據成員的特長、職責等,按維修類、環境類、治安類、內務類進行了相對分工。對小區內維修更換事項,建立起物業公司提出、現場勘察、拍照留存、建立維修檔案的工作流程。

業委會每月召開1-2次聯動會議,根據議題需要邀請相關方面,集中研究解決小區的一些重要問題。在遇到重大事項時,會臨時舉行會議,平日里也做好微信群內溝通工作。

針對社區居民關心的小區進賬的每一筆公共收益,業委會加強賬戶管理,認真審核合同和收費標準,確定了收費開票流程。對確需花費的經費,反復思量,貨比三家,慎重研究支出渠道(公共收益或維修基金)并將支出公示公開,盡量節約業主的每一分錢。

對于凱樂花園這些年的變化,武漢市物業管理事業指導中心主任韋鋒一直看在眼里。韋鋒介紹,2021年,武漢市將深入貫徹落實關于深化黨建引領加強基層治理的相關要求,不斷推進“紅色物業”拓面提質和“紅色業委會”建設,為促進全市物業服務質量和小區治理水平提升貢獻力量。

“凱樂花園之所以有今天的良好治理局面,歸根到底是黨建引領下的三方聯動工作做得好,做出了特色?!表f鋒說,我們需要更多的凱樂花園,把基層治理、小區善治推向深入。

編后:

由武漢市住房保障和房屋管理局、武漢市物業管理事業指導中心和荊楚網(湖北日報網)共同策劃推出的大型年度報道“為理站臺——武漢小區治理焦點問題面對面”,今起上線。報道聚焦小區治理中的焦點難點問題,總結經驗,宣傳典型,為推動基層治理、小區善治提供借鑒,敬請關注。

【糾錯】編輯:王博璨

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